Crédits immobiliers : la barre des 4,5 % franchie, 5 % à l’horizon ?
L’accès à la propriété se révèle de plus en plus difficile pour les Français, avec une nouvelle augmentation des taux de crédits immobiliers observée en novembre 2026. Certaines banques proposent déjà des taux supérieurs à 4,5 %, suscitant la crainte d’un dépassement des 5 %. Cette situation pèse lourdement sur les ménages modestes, potentiellement les premières victimes d’un marché immobilier en repli.
Après une brève période de répit en 2025, les banques françaises ont revu leur politique de prêt à la hausse. En novembre 2026, l’emprunt est à nouveau plus coûteux, et les conditions de financement se durcissent pour les acheteurs potentiels. Plusieurs établissements affichent désormais des taux dépassant 4,3 %, voire 4,5 %.
Selon les données de MoneyVox publiées le 5 novembre, les taux moyens se situent à 3,76 % sur 20 ans chez Pretto, 3,61 % chez CAFPI et 3,80 % chez Vousfinancer. Le baromètre d’Empruntis indique 3,82 % sur 20 ans et 3,90 % sur 25 ans. Ces moyennes masquent cependant des disparités croissantes entre les emprunteurs, avec des offres atteignant des niveaux alarmants.
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer, a révélé le 8 novembre dans Le Figaro que certains établissements proposent déjà des crédits à 4,3 % et 4,5 %. Ces taux, supérieurs aux moyennes du marché, témoignent d’un retournement rapide des conditions, contrastant avec les conditions plus favorables constatées un an auparavant. Les augmentations de barèmes se multiplient, souvent appliquées sans attendre le début du mois suivant.
L’analyse du 8 novembre par PAP souligne que les augmentations annoncées dans les grilles bancaires varient entre 0,10 et 0,40 point. De plus en plus de ménages se retrouvent à emprunter à 4 % sur 20 ou 25 ans.
Le scénario d’un taux de crédit immobilier à 5 % n’est donc plus purement hypothétique, bien qu’il reste un risque pour les mois à venir. Cette situation est particulièrement préoccupante pour les ménages les plus modestes, qui voient leurs conditions d’accès au crédit se dégrader.
Le baromètre de Pretto pour novembre 2026 révèle un écart significatif : les ménages gagnant moins de 40 000 euros nets par an empruntent à 4,07 % en moyenne sur 25 ans, contre 3,53 % pour ceux disposant de plus de 120 000 euros de revenus annuels. Pour un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans, cette différence se traduit par une augmentation de la mensualité d’environ 170 euros, soit près de 40 800 euros sur la durée du prêt.
Cette situation s’inscrit dans un contexte de ralentissement du marché immobilier. Les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA montrent que le taux moyen des prêts accordés a atteint 3,49 % en octobre 2026, contre 3,16 % en décembre 2025. La production de crédits recule de 4,2 % sur douze mois glissants, et le nombre de prêts accordés diminue de 0,1 %. Les montants distribués restent inférieurs de 43,3 % par rapport à la moyenne des années 2016 à 2019.
L’Observatoire décrit une « phase récessive » du marché du crédit immobilier, où les banques allongent la durée des emprunts pour préserver les capacités d’achat, une stratégie qui atteint ses limites : près de la moitié des prêts accordés en octobre (49,3 %) portent sur 25 ans ou davantage.
La remontée du coût de financement de l’État français, illustrée par le dépassement du seuil des 5 % du rendement de l’OAT à dix ans le 21 octobre 2026, contribue à cette situation. Cette augmentation renchérit les conditions de financement et accentue la pression sur les banques. L’incertitude entourant le budget 2027 pourrait également jouer un rôle, un blocage politique ou une perte de confiance des marchés pouvant entraîner une nouvelle hausse des taux.
Le taux d’usure, fixé à 5,40 % en TAEG pour les crédits à taux fixe de 20 ans et plus, constitue une limite légale. Si les taux nominaux continuaient de grimper, certains dossiers pourraient dépasser ce plafond et devenir inéligibles. Les prochaines semaines s’annoncent donc cruciales pour les acheteurs, confrontés à des conditions de crédit de plus en plus strictes dans un marché immobilier en berne.
