Crédits immobiliers : une assouplissement des conditions pour les investisseurs locatifs à l’horizon ?
Les conditions d’accès au crédit immobilier continuent de se durcir pour les acheteurs, selon les derniers chiffres publiés ce jeudi 5 novembre par le courtier Empruntis. Les taux moyens ont augmenté de 0,09 à 0,12 point en un mois, atteignant désormais 3,82 % sur 20 ans et 3,90 % sur 25 ans. Cette hausse s’explique par l’augmentation du taux des obligations à 10 ans, qui a dépassé les 5 % fin octobre, impactant le financement des banques.
Certains emprunteurs se retrouvent déjà à franchir la barre des 4 % pour leurs taux. Cette situation inquiète le ministre du Logement, Vincent Jeanbrun, qui estime qu’il est nécessaire de « libérer » le crédit immobilier pour favoriser l’accession à la propriété.
Le ministre pointe du doigt les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), notamment la limite de 35 % du taux d’endettement, comme un frein aux investissements locatifs. Il évoque le cas d’un ménage disposant de revenus de 10 000 euros par mois, dont 3 500 euros sont déjà consacrés au remboursement de sa résidence principale. Ce ménage, qui pourrait théoriquement investir dans un bien locatif, se voit dans l’incapacité d’emprunter en raison de la règle des 35 %.
L’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic) propose de revenir à un système de recommandations plutôt que de normes contraignantes pour les banques, ou, à défaut, d’exclure les financements d’investissement locatif des critères du HCSF. Une autre option serait d’adopter une approche « différentielle » qui prendrait en compte la différence entre les loyers attendus et la mensualité du crédit.
Cette approche, qui permettait aux banques de tenir compte des revenus locatifs potentiels, avait été abandonnée début 2022. Selon un calcul de Julie Bachet, présidente de l’Apic, cette méthode permettrait à un ménage, dont les revenus sont de 10 000 euros et dont la mensualité de remboursement de la résidence principale est de 3 500 euros, d’emprunter pour un investissement locatif de 800 euros par mois, générant 1 000 euros de loyers. En tenant compte de 70 % des loyers (soit 700 euros) pour une évaluation prudente, le taux d’endettement serait ramené à environ 35 %.
Le HCSF, présidé par le ministre de l’Économie, est donc sous pression, notamment suite à une disposition inscrite dans le projet de loi logement, examinée par l’Assemblée nationale à partir du 17 novembre, qui l’oblige à tenir compte de l’accès au logement.
